Высотки не предлагать: в Салехарде правят нормы застройки

В Салехарде обсуждают проект изменений в Правила землепользования и застройки городского округа. Нормы ограничивают этажность построек и устанавливают обеспеченность детскими садами и школами. Документ будет рассматриваться до 20 октября 2026 года. «Север-Пресс» разобрался, какие изменения ждут город.

Основная цель предложенных изменений — упорядочить застройку различных типов жилья, сделать городскую среду более комфортной и сбалансированной. Документ регламентирует широкий спектр параметров: от этажности зданий до процента озеленения и доступности парковок.

Многоквартирные дома: рискованная высота

Для малоэтажных многоквартирных домов устанавливается этажность до четырех этажей. Минимальный отступ от улиц составит пять метров, от проездов — три метра, от границ земельного участка — один метр. Минимальный размер земельного участка — 900 квадратных метров.

Для среднеэтажной застройки этажность — от пяти до восьми этажей. Минимальный отступ от красной линии — пять метров, от границ земельного участка — один метр. Минимальный размер земельного участка — 1000 «квадратов».

Для многоэтажной застройки этажность — от девяти этажей и выше, но есть ограничения по высоте — до 65 метров. Это примерно 22-24 этажа при высоте потолков 2,7-2,9 метра. Минимальный отступ от красной линии — пять метров, от границ земельного участка — один метр.

При выборе этажности всегда существует «вилка» между экономической выгодой и рисками надежности будущего сооружения, пояснил «Север-Прессу» ведущий научный сотрудник сектора геотехники Научного центра изучения Арктики, кандидат геолого-минералогических наук Антон Синицкий.

«Подведение коммуникаций к одному многоэтажному дому будет экономически выгоднее, в том числе потому, что будет проведено меньше земляных работ. Условно говоря, стоят два одноэтажных дома, к каждому нужно подвести коммуникации и для каждого выкопать септик. А если построить большой многоэтажный дом, вы к нему прокопаете только одну траншею для труб и один септик, а жить в нем будет больше людей. Но возрастет нагрузка на грунты, возрастут риски, потому что здесь общий вес здания возрастает кратно», — отметил ученый.

Эксперт также обратил внимание на то, что лучшие для строительства грунты в Салехарде уже заняты. «Хорошие грунты, на которых можно строить высотные дома, — они заняты уже сегодня. Даже основателями Салехарда была выбрана возвышенность: Обдорский острог стоит на высоком месте, на песчаном берегу, где хорошо дренирована поверхность, вода хорошо уходит. Но сейчас, когда город за много сотен лет расширился, разросся в тундру, продвинулся в глинистые грунты, ушел в пониженные участки рельефа — строить нужно внимательнее», — объяснил Антон Синицкий.

Частные дома и таунхаусы

Для индивидуальных жилых домов максимальная этажность — три этажа. Этажность индивидуальных гаражей и хозяйственных построек — один этаж. Минимальный отступ от линий улиц и проездов — три метра.

Ограничения теперь есть и у заборов: высота ограждений земельных участков — не более двух метров. Высота дома с мансардным завершением до конька скатной кровли должна составлять не более 20 метров.

Для таунхаусов этажность — не более трех этажей; этажность индивидуальных гаражей и хозяйственных построек — один этаж. Минимальный размер земельного участка — 170 «квадратов» на один жилой дом, но это при строении четырех и более таунхаусов. Если входов в здание три и менее — минимальный размер жилищного участка должен составлять 400 «квадратов» на один таунхаус.

Предложенные ограничения по этажности напрямую связаны и со сложными геологическими условиями Салехарда. Как отметил ведущий научный сотрудник сектора криосферы Научного центра изучения Арктики, кандидат физико-математических наук Александр Шеин, строительство в арктической зоне на мерзлых грунтах обходится значительно дороже, чем в средних широтах.

«Построить дом в Арктике на мерзлых, нескальных грунтах в 1,5–2 раза дороже, чем в средних широтах. Если строить что-то более серьезное, то цена может многократно возрасти. С учетом того, что перспективы как по мерзлоте, так и по освоению территорий пока слабо предсказуемы, это не очень выгодные инвестиции. А серьезные проекты — это чаще всего инвестиции. На эти средства нужно что-то оптимальное строить — это и есть 5–9 этажей», — объяснил «Север-Прессу» ученый.

Парковочные места

Для обеспечения жителей Салехарда парковочными местами проект устанавливает следующие нормативы: при малоэтажной застройке места постоянного и временного хранения индивидуальных легковых автомобилей составляют 0,7 машино-места на одну квартиру.

При среднеэтажной и высотной застройке будут применяться те же правила.

Гостиницы и общежития

Для общежитий устанавливается максимальная этажность — три этажа. Минимальный размер земельного участка — 1000 «квадратов», максимальный не устанавливается.

Для объектов гостиничного обслуживания этажность — не более трех этажей. Гостиница должна находиться минимум в пяти метрах от улиц и проезжей части, а от границ земельного участка — один метр.

Образовательные учреждения

Для колледжей максимальная этажность составит три этажа. Для детских садов и школ — до четырех этажей. Минимальные размеры земельных участков и предельные проценты застройки проектом не устанавливаются.

Проект также устанавливает нормативы обеспеченности образовательными объектами: например, дошкольные образовательные организации должны предлагать горожанам минимум 80 мест на 100 детей в возрасте до семи лет.

Количество школ по проекту должно вмещать абсолютно всех учеников Салехарда — 100 мест на 100 детей в возрасте от 7 до 18 лет.

В Салехарде откроются новые объекты: от прачечной-химчистки до мини‑гостиницы с национальным колоритом и батутного центра. «Север-Пресс» пообщался с инвестиционным менеджером и выяснил, что ждет жителей окружной столицы в ближайшие годы.

Читайте «Север-Пресс» в мессенджере «Макс».